Funkcja nadzoru inwestorskiego oraz zakres obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego wynika bezpośrednio z ustawy Prawo Budowlane. Zgodnie z zapisami art. 25 ustawy zakres pracy inspektora ma zapewnić nie tylko zabezpieczenie interesów inwestora, ale i chronić interes publiczny (w tym właścicieli nieruchomości sąsiednich). W związku z powyższym funkcja nadzoru inwestorskiego na budowie jest bezpośrednim przedłużeniem uprawnień Państwowego Nadzoru Budowlanego.
Do najważniejszych zadań inspektora zalicza się:
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu (na przykład zbrojenia konstrukcji przed ich zabetonowaniem, ułożenie izolacji przed wykonaniem warstw zabezpieczających) lub zanikających (na przykład deskowania czy rusztowania);
- kontrola zgodności realizacji budowy z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych;
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad;
- uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń i przewodów kominowych;
- udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywania ich do użytkowania.
Właściwe i rzetelne pełnienie nadzoru inwestorskiego jest bardzo istotne, gdyż odbiór bieżących robót budowlanych jest ostatnim momentem, w którym bez większych problemów (i konieczności poniesienia dodatkowych kosztów) można zażądać usunięcia stwierdzonych usterek.
Wymienione wyżej obowiązki mają charakter obligatoryjny. To znaczy, że nawet, gdy nie zostaną wymienione w umowie na pełnienie nadzoru, inspektor musi ich przestrzegać.
Dodatkową, wykonywaną na życzenie inwestora, usługą w zakresie nadzoru inwestorskiego może być kontrola rozliczeń robót na budowie. Zakres kontroli może być częściowy i obejmować kontrolę ilościową (w zakresie zgodności ilości robót przedstawionych Inwestorowi z tym, co rzeczywiście zostało wykonane), jak również całkowity obejmujący oprócz kontroli ilościowej również kontrolę zaawansowania wykonania robót pod względem finansowym.
Inspektor nadzoru inwestorskiego został także wyposażony w kompetencje o charakterze nakazowym. Przede wszystkim może on żądać od kierownika budowy wykonania jego poleceń w zakresie usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także tych wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia wyników ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i świadectw dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych.
Ponadto inspektor nadzoru ma prawo żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie przeprowadzonych prac, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła spowodować zagrożenie bezpieczeństwa osób, mienia, środowiska, bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę (istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu lub innych warunków pozwolenia na budowę) uniemożliwiające uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu i dodatkowo zagrożone karą administracyjną.